中裕冠控股集团规划发展部2016年年终总结(董建辉)

2017-01-03 15:39:43 wen 5
  2016年我们中裕冠集团面临战略转型、结果导向、盈利导向的一年,在这一年里我们部门在公司的正确领导下,一起担负着极具挑战、充满曲折和艰辛的工作,我们疲惫之余感到充实和欣慰。开发部的所有同仁发展部在集团的总体部署下以干克难,不断创新,力创佳绩,虽然与领导和各位同仁的要求有一定距离,虽然经过部门努力结果不尽人意,但是我们始终如一的贯彻着任务导向,结果导向,成果第一的原则,在过去一年中取得了一些成绩,
 
    努力完成年初集团下达的各项工作任务,同时也丰富和完善了一大部分新的工作,特别是在部门规划、管理体系搭建、项目拓展、土地储备等方面取得了较大进展,现向工作汇报如下:
 
    一、工作结果
 
    1、土地储备
 
    以深莞惠三地为土地储备战略方向,本年度接洽项目32个,实地考察项目15个(项目涵盖深圳惠州东莞等珠三角区域以及河南省等经济发展潜力区),完成项目投资收益分析报告6个,完成项目可行性研究3份,完成市场分析报告2份,取得实际进展的项目有4个,后附详细项目进程。
 
    中国长寿湾公共休闲小镇:经过10轮以上沟通洽谈,举办村企互动拓展活动并给予大澳村大学生专属资助,邀请中国国际交流促进会副会长、国家环保局原常务副局长、清华大学教授、博导程振华先生为项目做整体战略规划,并成功签订村企合作协议。目前,村里已将合作信息进行公示,获得90%村民同意,达成合作仅差一步。
 
    南阳•城发新城:5轮实地考察、10轮资料沟通,完成了当地房地产市场调查、核查项目背后的资产负债情况、项目前期定位分析、融资来源及使用分析,目前处于暂停阶段。
 
    博罗杨桥镇项目:4轮高管沟通、10轮实地考察,对前期规划进行专项评估,并对投资收益进行测算,初步达成合作意向,并与当地镇长建立良好关系,为后续其它地块的获取奠定坚实基础。
 
    翡翠高尔夫项目:地块考察,合作协议洽谈。
 
    2、专题研究
 
    针对目前地产开发的大趋势,国家政策导向及中裕冠集团的自身优势,将研究的重点放在特色小镇和海湾养老项目上:
 
    特色小镇:紧密围绕国家政策方向,研究政策文献超过30篇,访谈专家2位,将特色小镇的发展背景、政策红利、地域特点、产城融合、旅游景观资源利用、人文挖掘、新型的融资开发模式等进行重点深入研究;
 
    滨海养老项目:国家对于旅游业及旅游地产的政策意见、旅游养老项目的同类项目价值借鉴、长寿湾地块优势的深入挖掘、项目周边市场的对维度分析、土地价值评估与分级、旅游市场及竞争力研究报告、整体定位发展战略、分区开发策略等等。
 
    3、操作沉淀及其他可行性项目积累
 
    我们建立了一套专门的项目投资收益测算模型,前期项目风险评估模型。另外,我们也对教育行业进行初步渗透,尤其是教育行业发展走向专业化、细分市场,因此,我们接洽了微看宝宝项目,此项目已获得腾讯的投资意向。
 
    4、惠阳金钻公馆项目支持
 
    在项目的整体操作上进行管控,无论从内部的工程质量管理、营销工作铺排、物业管理、客服管理,还是从外部的金融机构接洽、投资方接洽、总包商管理、政府部门沟通等方面都严格按照集团的四化管理大方针下进行。
 
    二、存在不足
 
    1.没有达成既定的土地储备任务目标,前期项目多,落地项目少;
 
    2.整体土地储备的计划较为超前,落地性不强;
 
    3.对当地的房地产政策、土地特点、历史情况及发展趋势研究不够深入,容易被土地方制造的假象迷惑,导致前面接洽周期过长;
 
    4.政府的公关投入不足,导致很难通过政策红利借势;
 
    5.部门整体人力配备不足,对于整个土地储备过程中的地块拓展、可行性分析、投资收入分析、融资分析、项目立项及报建、规划设计等环节的把控能力不够,难以实现精益求精的工作成果;
 
    6.对于疑难地块的处理能力有待加强;
 
    7.对于特定资源地块的规划能力有待提升,目前还需要像国家原环保局常务副局长等大咖的鼎力相助;
 
    8.土地拓展的来源较为单一,多数依靠主席及核心领导层的私人关系;
 
    9.地块储备仍然以传统的自主项目开发为主,其他商业模式的开发合作方式思考较少;
 
    10.项目风险的甄别能力有待加强。
 
    三、改进措施
 
    1、结合国家政策及市场实际情况,制定严谨的可行性强的土地储备计划;
 
    2、多渠道拓展项目来源,尤其是符合村企合作条件、政府土地招拍挂、单一股东等可落地可快速推进项目,调动公司所有员工的积极性并通过外部奖励的方式拓展外部渠道;
 
    3、增加多维度的专业人才储备,充分掌握地方政策与法规,融投资规律、可行性分析、项目规划等专项能力,提高项目的投资回报与风险规避;
 
    4、研究新的地产开发模式/商业模式,除了传统的盈利模式,多向纵深领域寻找机会;
 
    5、适时地进行政府部门的公关,提前获悉利好政策,借势达成自身的土地储备计划;
 
    6、总结并优化符合公司需求的一套项目评价体系,提升项目拓展效率;
 
    7、做专题研究:增加对滨海大型湾区公共养老物业、特色小镇、产业地产的研发投入,形成中裕冠特色地产开发的专业力量,提升公司的专业形象。
 
 
 
 
 
 
                                           中裕冠控股集团规划发展部 总监 董建辉
 
                                                    2016年12月26日
 


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