刚需客放弃二手房市场 开发商提价新楼盘热销

2013-03-13 16:16:31 root 9

沪上一手市场处处热销

“一共60套房源,有一、两百组客户抢,开发商一看人太多,居然晚上偷偷开盘卖房。”购房者陈先生告诉记者,他看中的位于上海浦江镇的新盘浦江坤庭原本计划上周六推出最后一批小高层房源,总共64套,却引来一百多组意向客户。于是开发商周五晚上8点半突然通知意向客户,临时决定当晚9点开盘卖房。当陈先生9点多赶到售楼处时,仅剩20套房源可售。“‘国五条’出台后我们期待房价能降下来些,没想到楼市比之前更火爆了。”陈先生向记者无奈地表示。

据陈先生介绍,此前他一直关注位于浦江城的新盘,而在上周末,该片区内包括浦江坤庭、华侨城新浦江、浦江颐城镇共三个楼盘集中加推房源,开发商抢在3月政策落地前出货的意图非常明显。虽然同区域内多个楼盘同时开盘,但各自的去化情况都不错,浦江坤庭全部售罄,华侨城新浦江镇一次性推出近200套房源,除少量底层和户型不佳的房源尚未售出外,其余也全部售罄。

上周末上海楼市可谓遍地开花。新浪乐居楼盘中心提供的数据显示,位于闵行的嘉怡水岸上周六推出150多套,截至当日下午5点,已售出140套,去化率达到9成。

同样于上周六开盘的东方冠郡推出近300套房源。截至当日下午5点,售楼处还聚集着近20组购房者在看房,据了解此时该盘新推房源已去化近9成。

位于青浦的恒文星尚湾推出房源100多套,因预约客户超过200组而在38日提前开盘,开盘当日8586平方米房源售罄,目前仅剩136平方米房源4套。售楼员称预计下周还将继续推盘,价格或将进一步走高。

位于浦东周浦镇的御沁园上周末推出200余套房源,却迎来了近500组客户,开盘当日仅剩余30套房源,去化率近九成。此外,宁兴上尚湾、中环名品公馆等楼盘的去化情况均颇为乐观,开盘两天仅剩少量房源可售。

新政后新盘价格不跌反涨

继二手房交易出现过户高峰后,全国一线城市新房市场全面开花。上周,上海商品住宅成交面积突破30万平方米大关,达到31.2万平方米,创造了最近36周的最高成交记录;北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)网签总量为11757套,环比前一周的网签量大幅上涨了65%,与去年同期的网签量相比大幅上涨了125.3%;广州和深圳的新房市场相对淡定,虽然新推项目普遍开盘售罄,但由于推盘量有限,因此新房成交量与前周相比并无激增,市场热度更多体现在二手房交易过户量上,深圳二手住宅一周内成交2662套,环比大幅上升了75.48%

令陈先生等刚需购房者颇感失望的是,“国五条”后的楼市并没有像购房者期待的那样,房价往下走一走或者停一停,相反,上周末开盘的刚需项目价格延续着今年来的上涨趋势。

“浦江坤庭去年12月底开盘时售价是17500/平方米,这次开盘均格已经涨到了21000/平方米,涨幅达到15%以上。据售楼人员说,4月份还要再开一次盘,均价还得涨一千!”陈先生告诉记者。而同区域的华侨城新浦江镇此次开盘的六期首批房源均价已达到23000-25000/平方米,较前一次开盘价格上涨了20%以上。

东方冠郡此次开盘价格14000/平方米,较前期上涨500/平方米。该项目售楼员解释称:“楼市行情见好,而且这边11号线就要开通,所以价格有所上涨。”嘉定区的合景叠翠峰[最新消息 价格 户型 点评]此次开盘报价16200/平方米,而此前该盘价格最低时达到过13000-14000/平方米,售楼处人员明确表示“接下来开盘价格可能更贵。”鹏润伊顿公馆报价也有所上涨,据了解此次开盘报价13500-13600/平方米,相比上个销售周期上涨5%

“部分购房者担心政策实施会造成需求转移,将催涨一手楼盘的价格,也在近期加紧入市。”德佑地产研究总监陆骑麟分析认为,“国五条”中对新房市场有影响的是二套房贷收紧,但是这对于刚需盘来说影响不大,毕竟刚需客户大多均为首套房。开发商正是看到这点才有了涨价的底气。

对于房企的涨价动因,某大型品牌房企营销总监分析认为:“有的房企土地储备、项目储备较多,就会在不同项目上做些平衡,有些跑量,有些保价。房价走势也要等政策出来才会明朗。”

汉宇地产市场部认为,20%个税政策对于新房市场起到间接的利好作用,导致需求量明显增多。近期多个楼盘相继加推,刺激需求的加速入市,加上周边二手房频频跳价、价格不断走高,使得新盘开发商即便涨价,对比之下仍存在一定竞争力。

税收疑虑促使购房者“一步到位”

“事实上,在这个政策落地前的空档期里,‘国五条’新政确实给一手房市场带来了客户。”一位上海本地开发商营销人员告诉记者,从该公司旗下楼盘上周客户访问情况来看,从二手房市场分流来的购房者不在少数,很多购房者在经历了二手房东频频跳价、税费转嫁等情况后,转而投向新房市场。“毕竟买新房流程简单,不需要跟房东谈判,更关键的是,目前不存在要被转嫁20%个税的风险。”

国五条细则出台后三天,上海搜房网于34日至5日对沪在售53个项目进行现场踩盘,调查结果显示,近4成售楼处新政后出现购房者人流量大幅增加,且主要集中在刚需项目上。而其对购房者的调查访问更显示,有33%的人明确表示购房不考虑二手房,还有28%的人则表示曾考虑过购买二手房,但因新政后二手房购买成本可能大幅增加而将置业方向转向新房市场。

而记者上周末在浦江镇华侨城现场遇到的一位购房者刘先生就恰好是从二手房市场分流到新房市场的刚需购房者。“之前半年我一直在浦东上南区域看二手房。‘新国五条’出台后,上南区域内的挂牌量确实一下子增加了,但价格不但没有下降,反而较之前明显上升,我看中的一套房子居然一周上涨了15万元,房东屡屡跳价,还要求一旦税费成本增加全部由下家承担。”刘先生表示,二手房市场近期的疯狂表现令其不得不转向新房市场,虽然新盘所在位置较偏,周边配套还不成熟,但购房流程简单,关键是在这个政策变化的窗口期不存在后续风险。

在御沁园选房现场,购房者王先生也表示:“原来还想着看看二手房,但新政的出台让我很犹豫,最后还是买新房吧,要是要交20%的税那就亏死了。”该楼盘售楼员在向客户介绍时表示:“还是买新房划算。周边二手房也要1.5/平方米,而且新房还不用交税。”

另一个值得注意的现象是,出售个人住房将征20%个税的政策,让部分购房者改变了自己的分步置业的计划。“之前打算买个90平方米的小户型房结婚用,新政出来后家人商量了一下,还是买个大一点的一步到位吧。否则住个几年有了孩子再换大房子,没准还得交20%个税,太不划算了。”购房者陈先生告诉记者,在总价差不多的情况下,他放弃了原先看中的两房房源,而选择了另一个地段相对较差的楼盘三房房源。

与陈先生想法相同的购房者不在少数。在搜房网的调查过程中,多位购房者表示出于对后市政策不确定性的担忧,在资金允许的前提下,优先考虑“一步到位”的置业方式,有购房者表示,“一步到位更省心,后市政策肯定会继续收紧,换房成本或将增加。” (信息来源:裕冠地产  邹梅芳  313日)


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