高房价受限商住盘救场 靠“送”精装修打擦边球

2013-11-28 08:54:33 wen 1
据北京青年报。“预售证批不下来,我们只好先把那些商住楼拿出来顶着,好歹能使公司正常运营……”通州某大盘销售负责人对北京青年报记者如是说。
继北京最先祭出“七条”楼市新规后,在年前停批4万元/平方米以上的高价房预售许可的“限高令”相继到来。一些原本期望在年底以“高价盘”收官的项目被打了个措手不及。几个报价近10万元的高端盘项目在做足了蓄客和造势等一切前期工作后,却屡屡被卡在了取证的当口。而报价刚刚超过4万元/平方米的则主动下调均价,纷纷以低于4万元标准线一两千元的价格入市。
不难看出,北京的监管政策愈加严厉,但久经调控考验的开发商们,也都各有应对之策,面对高价项目难以获批入市的现实,开发商们开始曲线救盘,纷纷推出商住楼产品应急。但事实上,商改住产品早在2011年6月就被明确叫停,但在如今的北京市场上,这些曾被预言将消失的商住楼们不但没有退出的迹象,反而依旧凭借低首付、不限购等因素受到自住和投资客的双重追捧,新盘项目也是层出不穷。
高价盘受限开不了商住楼再当“救市主”
每次开车经过北五环都能看到泰禾•北京院子的巨幅广告牌。这个从诞生之日起就颇受瞩目的高端盘,早在今年9月就传出过即将开盘的消息,但直到如今仍深陷难以入市的尴尬。
由于今年年初拿地时就高达2.8万元/平方米的土地价格,引爆了整个孙河板块,再加上周边竞争项目的最高售价已达10万元/平方米,都注定让北京院子成为售价“难以想象”的高端盘。不仅如此,为了给开盘造势,开发商早在8月初就在太庙举行了全球首发仪式,继而还邀请冯小刚为项目拍摄宣传片,做足了表面功夫,市场上也不断传出项目将要入市的消息。但年底对高价盘取证的再次收紧让北京院子年内入市的希望渺茫,甚至已经有网站将项目的入市预告改为了2014年。泰禾集团品牌总监沈力男也证实,目前公司在京的重点项目——北京院子预售证仍没有获批,项目开盘时间以及单价还要看地方政府的安排,但其依然强调,对于项目未来销售较有信心。
与高价住宅项目难获批准入市形成鲜明对比的是,泰禾在通州的地王项目,则并未先推出住宅部分,而是将不受调控影响的商住产品优先入市。据北青报记者了解,该项目首期房源为40-80平方米的小户型。层高约4.5米,可轻松变成两层的LOFT产品,售价约在3万元/平方米左右,排号人数已超过两千组。
虽然商改住项目早在2011年6月就被明确叫停,但新的商住楼产品依旧层出不穷,像房山区的中粮万科FUNMIX半岛广场同样是纯新盘,也预计于11月入市。
有业内人士表示,由于北京土地价格在今年不断攀升,许多像泰禾这样高价拿地的企业,迫切需要快速开盘回款,缓解资金压力,但迫于政策上对高价住宅项目的限制,让商住楼这类不受限购影响、不受调控管制的产品再次成为“救市主”。
商住楼受自住、投资双重追捧
虽然从政策上看,2011年就开始叫停商改住,并且在一段时间里也出现了商改住项目调低价格密集成交的现象。但随着2012年后房价涨势再次脱缰,商住楼就因为“不限购”、“低首付”、“总价低”等因素,充斥了楼市中大量的自住和投资需求。
上个月开盘的马驹桥某商住项目,因为排号购房人太多,甚至租用了大学体育馆来选房,当天就销售了23个亿。
不仅如此,同样位于马驹桥的商住项目合生•世界村新推出7号楼,主打55-68平方米,4.2米层高的LOFT。均价140万元/套,也引发诸多购房者抢购,而其21000元/平方米的均价,也比其在年初时的15000元/平方米上涨了许多。销售人员表示,商住产品卖得非常好,不得不在价格上进行一些调整。“虽然价格上去了,买的人还是不见少,太火了。”
由于目前北京对于二套房的首付比例已经提高到了七成,这就让首付最低五成的商住楼反而更加凸显优势。不但吸引了自住买房人,投资客身影也屡见不鲜。“政府的限购政策使得住宅的置业人群外溢,商住楼作为替代品成为楼市刚需以及投资需求的首选,此外住宅的贷款政策趋紧,而商住楼的贷款政策不变也使其更受青睐。
“送”精装修让私改规划屡禁不止
通常来讲,土地用途为商业、办公、综合,土地使用年限为40年、50年的商住产品都属于商改住范畴。虽然在2011年就被叫停,并出台了禁止LOFT,不能每户单独设卫生间等限制政策,但市场上的商改住产品依然层出不穷,并且各种限制也早已被市场破解。
据大兴某项目负责人透露,商住项目为了绕开限制,运用最多的办法就是“送”精装修,比如在卖房时就明确表示送3500元/平方米的精装修,但要求购房者要与开发商指定的装修公司签装修合同,并且要进行两次验房。首次按毛坯房收房,不设立厨房、卫生间,但预留了上下水,以便通过审核。然后再由开发商指定的装修公司把厨房和卫生间做出来,有的层高在4米以上的商住楼,还会由装修公司将中间的隔层做出来,摇身一变就成为了颇受欢迎的LOFT产品。这样就相当于业主自发地更改了房屋规划,而与开发商无关。
事实上,随着近年来的发展,商住类产品也逐渐在克服自身的一些缺点,一些项目将水电改成民用,甚至接通天然气,部分项目甚至除了使用年限之外,其他均与普宅项目无异。
此外,也有业内人士透露,由于调控都在盯着住宅,所以商住项目只要有了前期的规划许可证,住建委在预售时不会刻意设卡,因此市场上高端项目频频受限的时候,商住项目就成了帮助开发商周转回款的最好工具。
商办项目再交易税费并无额外优惠
由于商住产品多年来一直持续走俏,投资客也在不断进入,因此北京首都经济贸易大学赵秀池教授提醒投资人,要注意未来再交易的税费。与普通住宅相比,商住楼在印花税、交易费等税种方面基本相同,最大的不同是在契税方面。商住项目是按照商业办公类来进行缴纳的,契税缴纳是按照总房款的3%,而面积在144平方米以下的住宅所缴纳的契税比例则是总房款的1.5%,相当于普通住宅的2倍。
对于投资客来说,虽然商住项目有很大的优势,但再交易的成本并无额外优惠,因此置业时仍需谨慎以免产生不必要的麻烦。(信息来源:裕冠地产  邹梅芳,11月14日)
 


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