2015中国房地产金融创新高峰论坛--会后感 董建辉

2015-09-09 15:47:41 wen 1

   825日参加了由第一财经《中国房地产金融》、金砖汇、香江集团共同主办的2015中国房地产金融创新高峰论坛,通过聆听中国著名经济学家、原中国人民大学经济学院院长黄卫平教授及第一财经《中国房地产金融》产业金融顾问刘兵总裁的专题演讲,使人深深地感受到2015年的房地产市场转型互联网金融将成大势所趋。

在经历2014年房地产惨淡的市场后,2015年在政策刺激下,房地产市场回温。不过,随着国内经济增速变缓,房地产市场遇阻的现象并未减缓,因此,在新时期下,房企需要有转型以及创新的意识。结合万科等大地产商近年的表现,不难看出这些房地产打开在“互联网+”的强势影响下,对互联网金融领域的看重。利用互联网技术和相关工具进行资金融通、支付以及相关信息服务的业务即被称作互联网金融,它包含网络银行、P2P网络借贷、第三方支付、众筹、大数据金融和第三方金融服务平台等多种形式。与传统金融相比,互联网金融市场空间更加巨大。

    互联网金融+房地产怎么玩?

    互联网金融最容易切入的地方是我们的日常生活,而生活中最大宗的金融交 易在房子上。因此,互联网金融+房地产,必然成为资本追逐的游戏。一旦绑定 了房地产,可以玩出的花样必定不少。近期,各类 P2P 和众筹平台,不断联姻 包括万达、远洋、银泰等地产巨头,推出各类“互联网+房地产”产品。总体来看,目前房地产与互联网金融的结合,依托于P2P平台和众筹平台开展,前者提供与房地产相关的各类贷款,而众筹平台上的玩法更多,如筹资建房、筹资买房、租金收益权等。

  玩法

 1P2P+购房者+开发商:降低购房门槛 在“房地产+P2P”的玩法中,最主流和成熟的是房屋抵押贷款,此外还有赎楼贷、首付贷和租金收益权产品等。

    首付贷是伴随 P2P 行业发展新兴的贷款类型。目前大部分住房按揭贷款的 首付比例都基本在房屋总价的30%以上,令不少刚需购房者和改善型购房者望而却步,首付贷满足了购房者足额支付房屋首付款的短期贷款需求。

   据零壹财经研究院监测,2014 年全年主要P2P平台的首付贷业务的交易总 额约为35亿元,出售首付贷产品的平台已有包括搜易贷、平安好房、搜房天下贷、房金所等9家。据零壹研究院估算,首付贷市场的总容量约为292.8亿元,因此该业务还具有较大的可挖掘空间。“中国整个房地产销售额应该差不多在10万亿,只考虑有5%的人有首付贷这种其他银行没有提供的需求,就已经是一个巨大的市场。”

  2)众筹平台+开发商+投资人:理财为主 部分众筹平台则推出了筹资购房、卖出赚取差价的众筹项目。平台从开发商处以折扣价预定一批房源后,依托平台募集购房资金购买,并由第三方房产托管公司代为持有并管理众筹项目购买的房产,根据众筹参与者共同决定处置房产,负责寻找有意向单独购买该房产的优质客户。房子转手出售之后,所得款项按众筹参与者投入的份额比例进行分配,所得的收益作为投资收益。

    该类产品是建立在看涨房价的预期之上,可以视为线上炒房团,受市场价格波动影响较大,风险较大。

   3)众筹平台+开发商+购房者:营销为主 在前一种类型中,房子需要等待买家出现,筹资人才能获益,由于时间不确定,机会成本较高。因此,一些众筹平台将筹资人限定为有购房意愿的人。 如在某平台的一个众筹项目中,事先约定在成功后的预定时间内,平台组织众筹房源的竞拍,所有投资者均可参与,起拍价为众筹金额的1.1倍,出价最高者获得购房资格,而交易溢价则作为投资收益。在一定程度上,避免了出售的不确定性。

    对开发商来说,此类众筹能够有效地加快销售、消化库存,开发商虽然有让利行为,但削减了大笔的营销费用。

  4)购房者+开发商:众筹建房 为了契合个性化需求,也有企业推出众筹建房项目,购房者可参与建房的全部流程。市场已经出现的某个案例具体的操作如下:发起人通过微信等渠道发起筹资建房项目,申请人递交申请表、通过审核后,交纳100元订金即可进入购房微信群,项目的设计、户型、价格等,全部通过群员商议决定,建立众筹家园小区,小区的初步设计方案中,房价在3500/平方米以内,户型包括88平方米、93平方米、110平方米三种,可以办理银行贷款,每人限购一套,房价比市场水平至少便宜30%

   众筹建房目前开展较难,主要体现在拿地难、证照手续难、成本控制难以及个人间利益的协调难。

  5P2P+商业地产开发商+投资人:权益类投资 以上的创新模式均集中在住宅类,近期还出现了“商业地产+互联网金融”的玩法,核心是开发商将旗下购物中心的多笔租金收益转让给投资人。具体的操作是平台成立关联的商业保理公司,开发商筛选购物中心品牌商,将已形成的应收租金转让给保理公司后,包装成固定期限的理财产品转让给平台投资人,并由开发商提供担保。

   实际:店面租约打包后做成保理业务,应收租赁就成了p2p平台的投资标的。

   价值

   那么,依托于P2P和众筹平台发展起来的“房地产+互联网金融”产品到底给借款人、投资人或开发商带来什么新价值呢?

 1)投资人角度

  无论是筹资建房还是筹资买房,通过出售来获取溢价,大大降低了大众的“炒房”门槛,给投资人带来了新的投资途径。丰富了房地产相关的借贷产品,投资人可以从中获益。比如,目前市场上首付贷产品总体借款利率维持在较低的水平——9%左右,而给到投资人的利率在11%左右,中间 2%的利差,一般由开发商让利补贴,并提供担保。投资人的收益则来自于借款人和开发商两方,而开发商的让利一部分会转嫁到购房者身上。

 2)购房者角度

   购房者也可以通过P2P借贷和众筹方式获益。

   A.以首付贷为代表的借款产品,扫清了购房者的首付障碍,降低了购房门槛;

   B.在以购房为目的的众筹项目中,开发商往往都有一定的让利行为,以低于市场20%-30%价格出售给购房者;

   C.在筹资建房项目中,购房者甚至可以根据自己的个性化需求参与设计,这是传统途径无法做到的。

 3)二手房出售者

   对于二手房的出售方,用互联网金融的方法去做赎楼贷、换房贷,按照专家的估计,“我们给出去利率应该比其他非银行途径平均降低了30%,所以等于利率打了七折。”

 4)开发商获益不少。

   a 无论是P2P项目还是众筹项目,开发商都可实现促进销售和快速去库存 的目的,同时省去了大笔营销费用;

   b“众筹建房”的模式可以帮开发商减免大量的财务、融资和营销成本;

   c 新兴的商业地产项目,则降低了开发商大规模的资金压力,能够快速回笼 资金;

   d 众筹建房能够更好地满足购房者需求,有针对性地建设购房者服务社区,大大延伸了房地产行业的商业链条。

   目前“房地产+互联网金融”的玩法虽多,但带来的新价值主要体现在较低的房地产投资门槛,以及降低开发商的营销和资金成本,购房者的个性化需求还

 未得到充分满足。由于开发商在各类模式中的补贴和担保措施,承担了较多的风险。因此,目前的互联网金融+房地产大多是满足阶段性需求设计的商业模式,

 突破性的创新还比较少。

        

                                             

 

                                             资本监管部总监:董建辉     

                                                2015827


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