个人战略规划 梁耀潘

2015-08-05 16:17:41 wen 1

本人梁耀潘,中裕冠物业管理有限公司执行总经理,目前负责物管租赁部、水电工程部、安装工程部、保安消防部、清洁绿化部。

目前阻碍本人进一步成长的因素:主观原因是,本人不是本专业的职业经理人,需加强充电和补课,才能攻克阻碍因素。客观原因是,产业园商业物业(楼宇)具有大空间、多设备、企业众多、车流行人量大、交通管制配置没完善等特点,物业管理与服务的难度大、责任重。

针对本集团的物业管理目标,是开发一个经营、转型、创新与可持续发展的综合体物业管理公司。目前物业管理公司布局和现实情况既有重点,也有亮点,既有难点,也有盲点。以本人从资源价值、资源配置、发展战略、合作融资、运作模式、品牌经营、营销策略等角度思考,未来中裕冠物业管理公司布局和愿景如下:

一、重点:

1:产业园提升工程及中国梦文化长廊;弘扬中华民族传统文化、打造党建文化产业重点工程、繁荣深圳“中国梦”实践教育活动新模式、党建长廊、爱国主义教育基地。(另有方案)

2:三石公园提升工程,呈现中国元素及中华文化精萃的图像;

3: 吉华路口及华侨新村治安亭口设立:中裕冠“中国梦”文化长廊门楼各一个;

4:建设中裕冠大道交通管制系统;提升客户的服务与体验,车主进出均无须停车;临时计费车、月租车、储值车,优免车四类科学管理;停车费支付多元化,客户自主选择方便灵活。

二、亮点:

1:“中国梦”有望成为深圳唯一民间最大最有潜力让政府购买的项目,成为广东地区党建文化艺术著名景点之一;宣传推广创新驱动新模式落实党的各项惠民方针和政策,成为广大党员群众、共青团、青少年成长、修炼、发展的博览长廊;逐步形成民间“中国梦”实践教育活动基地。

2:中裕冠大道交通管制系统,防止收费漏洞,增加停车收益,减少运营成本。

3:宝玉石旗舰大楼文化综合体;整合文化及艺术品资源,创造一个集交流、培训、展览、考察、研讨、交易等并兼顾阵地。

4:托管水斗老围华侨新村;主要管理居民的居住场所空间,而作为一种商业经营场所,其物业管理面对的服务对象是业主、租户和顾客三个方面,其中,租户和顾客群不是长期稳定的而是流动的,不断变化的,且来源不同,构成复杂,因此物业管理服务的好坏直接影响到物业的商誉。一旦物管服务方面出现差错,导致租户或顾客不满,对物业商誉有极大的影响,而若因此失去租户或顾客,就意味着会失去物业业主的信任,从而失去物业受托管理权,影响本企业的经济效益。因此,物业管理公司为实现令各方满意的服务目标,就要不断调查研究市场情况,了解市场变化和不同租户、顾客对物业管理服务的不同要求与满意标准,以高于市场普遍水平的服务标准来满足他们,并赢得市场竞争。

三、难点:

1: 由于服务对象的不同与市场需求的差异,较之于住宅物业,商业物业对于产业园管理的要求更高、更严格。

2:投入期比较长,见效慢。

3: 产业园的形象设计则肩负着极强的商业使命,恰如其分的商业形象设计能够诱发顾客的潜在欲望,使之形成现实的消费;良好的外观设计、优美的内外景布置能够使顾客为这种具有艺术美的商业氛围而实施自己的购买行为。舒适、幽雅的环境与和谐有序的氛围,不仅可以树立未来物业综合体自身形象,促进自身商业发展,还可起到形象示范作用,影响、带动产业园形成区域发展,达到整体提升周边商业环境的效果。总之,创造物业良好形象是物业管理的主要难点。

四、盲点:

水斗老围华侨新村的合同,陷入产权灰色地带的状态。若物业债权关系复杂,则有可能使物管公司卷入不必要的债权纠纷,在一定程度上加大经营风险。物业管理是属于长期经营的产业,物业委托方的产权、债权关系是否清晰明确必将影响物业委托双方的长期合作发展。

 

五年计划设想

一、环境管理提升:

1:未来1-2年计划进行提升清洁绿化工作;环境清洁是衡量物业管理水平的重要标志,保洁工作对物业业主、租户及顾客的影响极大,越是高档、现代产业园,对清洁工作的要求就越高。

2:未来3-4年计划进行提高清洁专业素质;产业园人流多且人员杂乱,产生垃圾的源头较多,加上有可能部分租户居住在物业内部(如某些专业修理厂),存在生活垃圾的处理问题,保洁工作相对难以控制。除应有专人负责流动保洁、及时清运垃圾、随时保持室内外卫生之外,同时应注重提高清洁工作的专业性,满足商业物业内部各种设施设备的保养需要。

3:未来第5年计划形成保清特色;

1)在保洁人员的工作安排上实行两班倒,将巡视和清洁分开,隐蔽部位(如消防通道内的设施)的保洁工作安排在白天巡视时间完成,夜间主要对营业区域进行清洁,包括地面、卫生间、玻璃、消防器具等公共设施。

(2)宝玉石旗舰大楼重点在大堂及大门入口处。大堂、大门是出入人群的必经之地,且位置最接近外部环境,只要注意大堂和大门出入口的卫生保持,并及时进行保洁作业,即可在很大程度上减轻其他保洁压力,但需注意在顾客经过出入口防尘垫之后,仍会有部分灰尘散落地面,如逢雨天,应组织人员将污迹控制在大堂入口范围内。

3)产业园道路、公共区域保洁巡视的人员巡视的内容越单一,需配置的保洁人员越少;环境档次越低,巡视工作所需的人员越多,巡视频度越大,特别是中裕冠大道,清洁质量的高低取决于巡视保洁的质量。另外需注意对停车场、片区及垃圾存放点的巡视保洁,应注意垃圾收集桶摆放的数量与位置是否合理。

4)宝玉石旗舰大楼对保洁人员的素质要求较高,包括及时发现问题的能力和正确处理清洁作业过程中的各种应注意事项的能力,在人员管理方面还涉及到防自盗等情况,合理安排保洁人员的工作时间、工作区域及作业方式,做到既要保证物业环境的清洁卫生,同时也尽量避免因保洁作业对物业内部正常的商业经营活动造成不良影响。

2:绿化提升:

1)营造良好的环境是产业园提升工程成功的基本条件,而出色的绿化管理则能提高片区域环境的“含金量”。尽管片区面与点的文化价值昂贵,仍需要通过环境绿化来点缀,并以此营造和谐舒适的商业气氛,提高业主、租户及顾客的生活、工作质量。

  产业园的绿化管理以经济适用、美观大方为原则,为与建筑环境气氛取得协调一致的效果,应对其进行统筹规划,合理布局。具体的绿化方案设计应结合客观环境,合理布置,既要考虑美观,通过绿化起到美化环境、改善环境小气候的作用,也要考虑植物品种的选择,方便长期的日常养护。

  在绿化装点室内空间时,应注意以下几点:

  ① 物业的绿化配置主要以室内绿化为着眼点,属花卉租摆范畴,对花卉的质量要求相对较高,花卉在摆放期间应表现出良好的生长状态,防止出现乱叶、黄叶、虫害、痿蔫、老化、不规整等生长不良的情况。

  ②物业室内的亮度主要由日光灯补偿,光线较柔和,因此在品种选择上以观赏叶片花卉为主,叶片质地应为革质以上,光亮无毛,颜色纯正。在养护中应及时清洁叶片,去除灰尘,以保持叶片光亮,必要时可喷施少量光亮剂。

  ③室内花卉的选择应注意避免选用姿态臃肿的花卉,主要突出线条美和层次美。同时要避开有异味、有毛、有毒的植物。花木摆放讲究艺术,品种配置与摆放位置要适当,风格统一协调,构图合理美观。

  ④因室内光照度有限,不宜摆放较高大的植物,注重环境配置的商家往往采用人造花搭配部分真花,并在透视的焦点部位人为加上背景以烘托气氛。

  ⑤室内花木一般产自热带,因此室内的湿度要较大一些。由于受到环境的制约,室花更换较频繁,日常的养护大多限于夜间浇水或补充少量颗粒剂复合缓释肥料。

⑥搬运花草植物时,保护花卉枝叶不受损伤,同时注意花木放置场地的卫生保洁。经常对植株进行检查,保持植物常盛态势,可使室内环境充满生机与活力

3:安全管理

  片区面积广、商品多、客流量大,需要一支训练有素的保安和消防队伍,并有一套紧急情况下的应急措施。安全管理工作的基本要求是保障物业安全,维持商业物业的经营管理秩序。

  对于产业园的安全管理,应注意以下几点:

  ①将物业管理中的安全管理与商业经营中的防损要求结合起来。

  人流构成复杂,几乎任何一家产业园都要面对的难题,采取包括录像监控、便衣巡查等各种保安措施力求杜绝商品流失。物管机构的安全人员应根据委托管理合同的要求,合理分工,明确责任。通过有效分工,采取各项有效措施,在做好物业社区治安工作的同时,积极重视商业防损工作,将商品的损失程度限制在最小范围内。

  ②将物业保安管理同物业消防管理相结合。

  消防安全是物业安全的重要环节。由于物业内人员密集、设备昂贵、财物(产)汇集,发生火灾所造成的生命、财产损失无法估量。因此,物管公司的每一位安全人员都应同时是兼职消防安全管理员,并具备相应的消防知识与技能,及时发现并处理各种火灾隐患。

  ③将安全管理与客户服务工作相结合。

  物业公司服务对象较多,包括业主、租户及商业顾客,同其他类型物业的物管工作相比,由于物业的商业特性, 更加强调管理的服务性,安全管理人员在日常工作中,随时都可能会接到客户的各种服务要求,因此,必须将安全人员的日常工作纳入到客户服务工作中去,为顾客提供各种细致服务,尽可能地保护业主、租户和顾客的利益。

  ④紧急事故的应急处理

  产业园整体环境属于封闭型或半封闭型,安全管理概念正变得越来越复杂化、严格化,已不仅仅局限于物业方面的安全保卫,还包括犯罪、意外事故、自然灾害及危险物等紧急事故造成的安全保护问题。安全人员所承担的责任随着社会的发展和业主需求的变化而不断增加。

  若发生紧急事故后处理不当或不及时,将会造成无法估量的生命财产损失,因此必须设计一套有效的紧急事故处理程序,该套程序必须为诸如火灾、电源失控、水管暴裂、犯罪活动、爆破威胁、电梯事故、严重伤病等紧急事项有所准备。所有安保人员必须与物业电气、机械、交通和控制设备相关人员及物业业主、租户紧密配合。

任何一项安全计划都应有四个目标:

预防措施、问题的检测和报警、损坏遏制及防止损失的进一步扩大。处理物业紧急事故最先进的方法在于预防的措施。由于物业管理者无法事先准确预测事故的发生,因此在设计保护计划时,必须尽可能地考虑任何紧急事故可能发生的各种情况,最大限度地作出反应。一些具体的预防措施如:事先做好电梯的准备工作,以便在紧急情况下提供给事故发生楼层的受伤人员疏散使用;在租户中提倡使用不易燃、防火性家具及材料;定期举行各种应急反应训练和活动;编制紧急事故程序指南手册并发放到所有物业工作人员、业主、租户手中;储备少量紧急物资等。

  一旦紧急事故发生,人身安全就处于第一位。物业公司应按设计好的基本应急程序履行职责,立即与业主、租户建立个人联系,通告危机现状以及解决办法。物业管理者必须全力以赴,以避免发生更大的损失,尽可能快地恢复正常的工作运行是减少商业经营损失的最好办法。

  提高安全的重要性还包括免受犯罪活动的侵袭。停车场就是犯罪分子与歹徒经常活动的主要地方。对此,物业管理机构有许多需要改进的地方,例如:增加照明灯以加强顾客安全感;人行道附近和停车场不应有藏身之处;为顾客提供的哨岗应安排在停车场重要位置等等。增加训练合格的保安人员,配备高性能的安全设备,都可在一定程度上提高安全而降低犯罪发生。物管公司应与当地公安部门加强联系,获得必要的建议与帮助。另外,租户若发现有可疑行迹应立即互相通告,这样由于失误导致的犯罪事故就会减少。

4:设施养护管理

  产业园高起点、高质量的设备设施需要具有先进的现代化管理手段和专业化养护维修技术。因此在养护维修方面,必须有一支专业化队伍,对物业的各种设施设备加强养护,如空调设备、电梯设施等。由于使用频繁,预防性的维护工作与建筑地面、设备的日常检查工作就显得尤为重要。宝玉石旗舰大楼内部属于人流高度密集区域,空气调节必须适宜,载人运输工具必须保证长时间安全运行,因此必须加强各类设施、设备的维修保养,减少停机率,并在开放运行中及时处理各种设备故障,保证其正常运转。

5:消防管理

产业园大多是立体性建筑,且机电设备较复杂,故其消防工作显得难度更大,也更重要。消防工作的目的就是为了预防物业火灾的发生,最大限度地减少火灾损失,为业主、租户和顾客提供安全环境,保障其生命财产安全。常见的引发火警的原因主要为烟蒂或火种处理不当、电器引致的火警、装修不慎等。

产业园内部人群密集,短时间内的人员疏散压力较大,消防通道必须保持畅通无阻,遇有紧急情况时能及时疏散人群。每栋楼严格按国家消防部门的具体有关规定配备消防装置及设备,如火警报警系统、应急发电机、应急照明系统、花洒系统、空气调节系统等等。各类消防设施及消防通道的指示标识必须完整、齐全、清楚,所有固定装置、设备或装饰品均须达到高度安全标准,保证顾客,特别是儿童不致意外受伤。物业的消防管理还必须注意物业公司与业主、租户(使用人)之间的联合管理,组成以物业管理公司为主,业主和租户为辅的消防管理网络,必须注意消防宣传与强化消防管理之间的结合,才能真正把各项消防管理措施落到实处。

6:车辆管理

  本产业园区,用地有限,各类停车场所、车位较为紧张。由于停车面积供应紧张,对往来车辆实施有序管理难度较大。各类停车场应合理规划、加强使用管理、提高使用效率,不仅保证物业管理区域内的良好的交通秩序和车辆停放秩序,确保业主、租户、顾客的车辆不受损坏和失窃,还应注意将车辆管理与环境管理、治安管理、消防管理及交通管理相结合。例如在环境管理方面要求车辆和人员保持停车场内清洁,禁止乱丢垃圾。在消防管理方面按消防要求设置消防栓,配备灭火器等。做到既方便顾客的交通往来,吸引顾客消费,又能保持整洁的物业环境和物业辖区内的安全与交通秩序。

7:公共关系

  ①产业园区文化

  产业园片区文化活动对于片区内的所有单位及个人均有重大意义。首先,文化活动的开展有利于在物业社区内形成一种和睦、融洽、安宁的气氛,密切内部各商业单位间的往来,为互相之间的沟通提供了渠道,俗话说,和气才能生财。其次,通过开展多种形式的商业社区文化活动,有利于加强业主、租户与物业管理单位的沟通,增进相互间的了解,及时化解矛盾,使物管工作得以顺利开展。第三,商业社区文化活动的开展有利于唤起全体业主、商户的荣誉感,制造名牌效应。如通过组织业主旅行团、音乐会、康乐比赛等文化活动,一方面可唤起全体业主、租户的参与意识,另一方面也提高了物业知名度,并将为物业带来可观的商业效应。第四,通过开展文化工作,保证了物业社区的“安全文明”,为社区的稳定和长期发展奠定了基础。

  ②商业推广、促销活动

  加强同片区内各经营单位(商户)的联络,有组织、全方位的促销活动不可或缺。物业公司可精心策划、积极配合物业的经营管理方组织、宣传和开展各类促营销活动,如示范表演、展示会、联合促销、季节性社会活动等,努力为吸引顾客提供各种周到细致的服务。这样,一方面可以增添片区内热闹兴旺气氛,促进各商家与顾客之间的联络,另一方面可扩大片区的知名度,吸引大批顾客前往消费。

  总之,物业公司处理公共关系的核心内容就是通过各种有效沟通渠道,采取多种形式加强、密切同经营方、租户的联系,并在经营合作上明确与物业经营方的专业分工,双方合理分工、协力合作,致力达到共同经营、整体发展的目标。


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