浅谈地产项目可行性研究的重要性  (文/开发统筹总工 肖建和)

2018-10-27 10:42:50 wen 7

浅谈地产项目可行性研究的重要性

(文/开发统筹总工  肖建和)

 

房地产项目可行性研究就是指在投资决策前,对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价,从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理,运用科学的技术评价方法,得出一系列评价指标植,以最终确定该项目是否可行的综合研究。

一般来说,可行性研究是以市场供需为立足点,以资源投入为限度,以科学方法为手段,以系列评价指标为结果,它通常要处理两方面的问题:    第一是要确定项目在技术上能否实施;第二是如何才能取得最佳的效益(主要是经济效益)。从房地产项目开发的实际情况来看,单从建筑施工技术上讲,一般不存在一时无法突破的重大难点,关键在于投资的回报,即能否取得最佳的经济效益,并兼顾社会效益和环境效益。  

房地产项目可行性分析工作可以归为三大核心,即市场调研与市场定位、技术分析和经济效益分析:  

第一,房产市场调研与市场定位是通过对社会宏观经济发展形势进行调查和分析,从市场的需求结构、市场容量供求情况、房地产项目的净增值能力、房地产建设项目的竞争能力等方面对房地产建设项目进行客观的评价和分析;在此基础上,确定房地产项目开发的产品定位和建成后的销售策略及周期计划。

第二,技术分析囊括了房地产建设项目总进度统筹安排,包括前期准备工作的计划立项、规划设计、拆迁方案、主体工程、环境工程、配套工程的进度安排、工程的给排水、供电、有线电视、电话、煤气、宽带及建设后期的道路、园林绿化、新材料、新工艺的应用等。

第三,财务分析包括征地期、拆迁期、建设前期、中期和销售期的各项成本核算和税费支出,建设资金筹措和使用计划,经济效益和社会效益评价和风险分析等。可行性研究是作为建设项目投资决策的依据。

投资机会研究:该阶段的主要任务是对投资房地产项目或投资方向提出建议,即在一定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略,主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%,研究费用一般占总投资的0.2%0.8%。如果机会研究认为可行的,就可以进行下一阶段的工作。   

项目的评估和决策:按照国家有关规定,对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目,必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目,任何单位不准审批,更不准组织建设。  

可行性研究是项目建设单位筹措资金的重要依据,凡是向银行贷款的项目,必须向有关部门报送项目的可行性研究,银行或国家有关部门通过对可行性研究的审查,确认了项目的经济效益水平和偿还能力,并不承担过大风险时,银行才能同意贷款。这对合理利用资金,提高投资的经济效益具有积极作用。

可行性研究是申请建设执照和企业合理组织生产的依据经批准的可行性研究是项目开发商向国土开发及土地管理部门申请建设用地的依据。因为可行性研究对拟建项目如何合理利用土地的设想提出了办法和措施,国家开发部门和土地管理部门可根据可行性研究具体审查用地计划,办理土地使用手续。可行性研究为确保项目达到环保标准,提出了治理措施和办法,这些信息可作为环保部门对项目进行环评、具体研究治理措施,签发项目建设许可文件的主要依据。

可行性研究是编制项目初步设计的依据初步设计是根据可行性研究对所要建设的项目规划出实际性的建设蓝图,即较详尽的规划出此项目的建设规模、总体布置、实施规划、产品方案、劳动定员、三废治理、建设工期、投资概算、技术经济指标等内容。并为下一步实施项目设计提出具体操作方案,初步设计不得违背可行性研究已经论证的原则。建设项目的可行性研究报告,是项目工程建设的重要基础资料。项目建设过程中的技术更改,应认真分析其对项目经济效益指标的影响程度。