北京门头沟房价最高已突破4万元

2014-02-17 11:03:59 root 17

据北京青年报。提“门头沟的房价已经每平方米40000元了,地价也接近每平方米20000元了”,这样的结论很多人都觉得不敢相信。对此,亚豪机构副总经理高姗认为,门头沟土地供应逐渐提速,将从源头上有效缓解京城西部区域长期以来供应不足的现状。

事实上,门头沟楼市近两年飞速发展,已经成为京西主要的置业区域。像去年入市的V7西园、西山艺境等项目,最高售价已经突破了4万元/平方米,而在上周新成交的几块土地中,最高的楼面地价也已经达到了19704/平方米。门沟头目前已经聚集了融创、中铁、金泰、华润、远洋、华远等十余家大型开发企业。进入2014年,这些大型开发商旗下的楼盘要么正在筹划入市,要么已经正式销售,可以预期的是,今年将是门头沟供应量最大、新盘最为集中的一年。

一天成交三块地 门头沟已成为京西新盘集中地

116日,门头沟三宗土地出让点燃了开发商的竞争热情,最终远洋、融创、华润三大品牌开发商经过一阵血雨腥风的叫价后,以总计75.7亿元的土地价格笑到了最后,而三块土地的起拍价仅为41亿元。其中融创经过74轮才以18.2亿元中标,远洋38亿元摘得的地块溢价率达到了74%;华润19.3亿元获得的地块单价最高,折合楼面价19704/平方米,溢价率107.5%。由此可见,门头沟地块的招拍挂现场,开发商间的竞价是何等的惨烈。

而仅仅一个月前,也就是去年1219日,融创、住总和北京骏洋三家联合体刚刚投下58.66亿元的天价,以49.95%的溢价率获得了门头沟限价商品房地块,折合楼面价为每平方米16891元。作为限价房用地的地价甚至高过了不少门头沟在售住宅项目的地价。

一直以来,地处西六环外的门头沟楼市发展相对滞后,土地供应也持续维持在低位,为何突然就热得发烫呢? “最主要是交通的发展和京西多年来严重失衡的供求关系,共同导致了门头沟逐渐成为京西购房人的首选。”一位开发商表示。

亚豪机构统计数据显示,2011-2012年两年间,门头沟仅成交了6宗土地,其中住宅地块为5宗,宅地的累计建筑面积达到84万平方米。但是从去年开始,区域土地供应开始逐渐提速。2013年,门头沟区域共成交了7宗土地,其中住宅地块达4宗,累计建筑面积达88万平方米,仅去年一年,宅地的供应量就已经达到之前两年的总和。这也吸引了大量知名房企的进入,包括金泰、华远、住总、融创、中铁、K2、华润等,几乎每一个在售的楼盘都有着光鲜的背景。

对此,亚豪机构副总经理高姗认为,门头沟土地供应逐渐提速,将从源头上有效缓解京城西部区域长期以来供应不足的现状。

房价最高已突破4万元

由于规划、土地等多方利好,区域楼市也从去年下半年开始出现了较大的放量。

除了老项目丽景长安去年先后有三次推盘外,K2集团开发的高端纯新盘项目V7西园、西山艺境、中国铁建梧桐汇等也分别在去年入市。其中,主打高端改善型需求的V7西园和西山艺境更是突破了4万元大关,将门头沟的整体房价拔高到新的阶段。V7西园去年8月开盘,主打175-300平方米的大户型,最贵的部分单价破4万,仍旧在开盘当天吸金8亿元。

而西山艺境去年12月则优先推出了洋房部分,均价为35000/平方米,最贵的四号楼单价则超过了4万元。门沟头的房价悄无声息地就进入了高端行列。

高姗认为,除了这些现有在售项目外,鉴于当前项目运作周期普遍可控制在一年以内,去年区域成交的地块都有望在今年开始陆续入市,这将为门头沟楼市注入大量的新鲜血液,2014年门头沟楼市放量有望达到近年来的高点。而这些新项目,像116日出让的三块土地,最贵的土地价格已经接近2万元/平方米,这样处于高位的地价也几乎预示了未来售价或将继续攀高。

中高价项目主打改善需求 低总价楼盘皆为商住

不同于通州、房山、大兴等远郊区域以刚需为主、改善为辅的特性,自然环境优越的门头沟区域在售楼盘则主要以大户型的改善型项目为主,主力像V7西园、西山艺境、华润润西山、丽景长安等都是如此。这类项目由于总价较高,去化速度通常都较慢。在北京现在的土地竞争格局下,未来纯商品住宅的高端化趋势将越发明显,改善型住宅市场将因地价的攀高被迫扩容,竞争也将越发激烈。

一位门头沟区域的项目负责人就担心:与大兴、通州等众多楼市热点区域相比,目前区域置业力量仍然主要来自京西改善人群,区域价值也并未被大众所熟知及认可,如果没有突出价值的支撑,区域中高端楼市供应的倍增,或将给各个项目都带来一定销售压力,短期内难以被市场所消化。

另外,除了改善型房源,刚需购房人则更多地选择低总价的商住项目。去年12月底区域新推盘的中国铁建梧桐汇,就以小户型、低总价与近轨道交通的优势迅速获得了市场的认可。高姗认为,随着门头沟与主城区交通距离的进一步缩短以及自住商品房地块的入市,区域刚需及投资客群也将逐渐增多。而以2014年新成交的三宗地块为代表,区域商业地块的出让体量增大,也为未来商住项目的进一步崛起提供了前提。

未来,除了改善型住宅外,商住项目也将以低总价的房源优势,成为区域刚需及投资需求的另一个释放点。区域楼市产品的供应梯度或将被进一步拉大,呈现出以改善型住宅项目为主、商住项目为补充的楼市结构。

多个项目今年将放量 基本都是纯新盘

门头沟楼市这两年的高速发展,直接体现在供应量的变化上。据了解,2011年上半年,门头沟区域仅有绿岛水岸一个项目在售。而2011年底至2012年初,区域内叫得出名字的项目也只有丽景长安、华润润西山、润景公馆和中铁梧桐苑。而2013年,整个门头沟又多出来了V7西园、西山艺境、中铁梧桐汇几个纯新盘。这样的增长态势在今年仍将持续。

据北京青年报记者了解,仅一季度,门头沟就有润西山B组团、京汉铂寓、京西金泰丽湾三个纯新盘住宅项目计划入市。随着门头沟土地供应的提速,开发商的推盘意愿也持续上升。西山艺境的项目负责人表示,一季度项目将首次推出别墅产品,而洋房产品也会在明年继续加推。金泰丽湾的销售人员则表示,项目计划将于明年推出的房源主力户型为91-220平方米的二-四居,均价预计不到3万元/平方米。

再加上已经成交但还未形成项目的土地,都有可能在今年入市,门头沟不但将迎来众盘竞争的厮杀场面,区域配套也将在众多开发商的比拼中进一步完善,一位在售项目负责人就表示,门头沟这几年在环境和交通配套上的质变,使其将成为京城西部最主要的新盘集中营,整个区域也将成为京西中高端改善购房人的首选。(信息来源:裕冠地产  邹梅芳,214日)


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