地市持续升温，楼市高位震荡

《2013年1-7月份全国房地产市场报告》发布，7月份国房景气指数继续小幅回升；土地市场继续活跃，购置面积三季度有望实现正增长；房地产投资增速基本平稳，新开工面积增速加快；商品房销售高位调整，价格增幅持续收窄；房企资金同比增幅小幅放缓，但仍保持高位。总体而言，土地市场持续升温，楼市高位震荡。

　　近期全国各地土地市场供应成交持续活跃，特别是一、二线城市土地成交屡创新高，万科、绿地、恒大等龙头企业继续加强土地储备。在这种态势下预计第三季度内土地购置面积就有望实现正增长。房屋新开工面积同比增幅进一步加快，主要是近期中央提出要保持房地产业的健康发展，企业对后市预期较乐观，投资意愿较强。总体看，预计未来房屋新开工面积同比增幅仍将保持平稳回升，全年增长将超10%以上。

　　商品房销售面积同比增幅处于逐步回落的态势。主要是一方面7月份各地普遍高温，造成看房、购房群体意愿下降，致使成交环比下滑；另一方面是去年7月淡季不淡，同期基数较高，造成同比增速放缓。随着去年下半年基数提高和当前房地产市场保持相对平稳，预计下半年商品房销售面积同比增幅将继续保持逐步回落态势。

　　从房地产企业到位资金看，今年以来还是保持良性态势，随着传统销售旺季的即将到来，以及上市房企再融资闸门有望放开，企业融资环境将有条件的改善，预计三季度这一增幅仍将保持在平稳的高位。

　　一、国房景气指数继续小幅回升

　　7月份，国房景气指数为97.39，比上月提高0.1点，比去年同期提高2.82点。本月国房景气指数继续小幅回升，升幅有所扩大，二季度以来走势基本平稳。主要原因是近期房地产行业持续活跃，房地产投资、施工面积、土地成交面积均保持回升态势。在上述指标好转的态势下，预计未来国房景气指数仍将稳步回升。

　　二、土地市场继续活跃，购置面积三季度有望实现正增长

　　(一)全国土地购置面积降幅明显收窄，上行态势加强

　　1-7月份，房地产开发企业土地购置面积18717万平方米，同比下降1.4%，降幅比1-6月份收窄9个百分点；土地成交价款4398亿元，同比增长14.7%，增速比1-6月份提高7.2个百分点。

　　(二)全国土地购置均价略有回落，仍处高位

　　1-7月份，全国房地产开发企业土地购置均价2350元/平方米，同比增长16.3%，增幅比1-6月份收窄3.7个百分点，增幅回落明显。从土地价格看，在持续三个月的小幅上升后，略有回落，但仍然处于年内较高水平。近期全国土地市场活跃态势依旧，一、二线城市土地竞争激烈，地王不断出现，导致土地价格仍处高位。预计下半年土地价格仍将保持较高水平，同比也将保持较高增幅。

　　三、房地产投资增速基本平稳，新开工面积增速加快

　　(一)全国房地产开发投资增幅小幅回升，整体仍保持平稳

　　1-7月份，全国房地产开发投资44302亿元，同比增长20.5%，增速比1-6月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资30318亿元，同比增长20.2%，增速回落0.6个百分点。7月份，全国房地产开发投资7474亿元，环比下降25.5%，同比增长21.3%。其中住宅投资5091亿元，环比下降25.8%，同比增长17.1%。

　　从房地产投资额同比增幅走势看，1-5月份之后，基本保持较为平稳的态势。1-7月份投资小幅回升，主要原因是企业施工和新开工规模提速，企业投资意愿也较强。预计在行业政策环境持续平稳的情况下，下半年房地产投资同比增幅仍将保持平稳，全年增幅将保持在20-25%左右。

　　(二)全国房屋新开工面积同比增幅加快，预计全年增长10%以上

　　1-7月份，房地产开发企业房屋新开工面积112638万平方米，同比增长8.4%，增速比1-6月份提高4.6个百分点；其中，住宅新开工面积82617万平方米，同比增长7.1%。7月份房屋新开工面积环比下降24.9%，同比增长45.5%；其中，住宅新开工面积环比下降26.6%，同比增长41%。

　　从房屋新开工面积同比增幅走势看，自今年1-4月份同比增幅进入正增长区域后，已持续三个月正增长，且增幅进一步加快。

　　四、商品房销售高位调整，价格增幅持续收窄

　　(一)7月商品房销售面积环比有所降温，但同比仍保持正增长

　　1-7月份，商品房销售面积61133万平方米，同比增长25.8%，增速比1-6月份回落2.9个百分点；商品房销售额39549亿元，同比增长37.8%，增速比1-6月份回落5.4个百分点。7月份，商品房销售面积9700万平方米，环比下降21.2%，同比增长12.4%；商品房销售额6173亿元，环比下降17.8%，同比增长14.6%。

　　从各物业类型看，1-7月份各物业销售面积同比增幅继续回落，其中办公楼回落幅度最大。1-7月份，住宅销售面积增长27.1%，销售额增长39.9%；办公楼销售面积增长27.9%，销售额增长39.0%；商业营业用房销售面积增长8.2%。销售额增长20.4%。自今年1-3月份以来，住宅销售面积同比增幅持续回落，主要是去年同期基数逐步提高和二季度以来销售相对平稳。预计下半年住宅销售面积同比增幅整体也将延续逐步放缓态势。

　　(二)全国商品房成交均价涨幅持续收窄，住宅增幅连续五个月放缓

　　1-7月份，全国商品房成交均价同比增长9.5%，增幅较1-6月份缩小1.7个百分点；其中住宅成交均价同比增长10%，增幅缩小2个百分点；办公楼成交均价同比增长8.7%，增幅缩小1.9个百分点；商业营业用房成交均价同比增长11.3%，增幅加大0.1个百分点。各物业销售均价中，除商业营业用房价格同比增幅较前6个月略有上升外，住宅和办公楼价格同比增幅继续缩小。其中住宅价格同比增幅已持续五个月回落，主要是去年下半年以来同期基数逐步增加。预计下半年住宅价格同比增幅仍将保持平稳收窄态势。

　　(三)全国商品房待售面积继续增长，住宅同比增长43.5%

　　7月末，商品房待售面积44274万平方米，比6月末增加543万平方米。其中，住宅待售面积增加423万平方米，办公楼待售面积减少50万平方米，商业营业用房待售面积增加72万平方米。

　　7月末，商品住宅待售面积同比增长43.5%，较6月末同比增幅有所加大。主要原因是7月份房企供应较为充足，但受天气和市场调整等原因，成交环比减少，致使市场整体供大于求，库存有所增加。下半年随着房屋新开工量的逐步上升，以及住宅销售的相对平稳，预计商品住宅库存仍将保持平稳上升态势。

　　五、房企资金同比增幅小幅放缓，但仍保持高位

　　1-7月份，房地产开发企业到位资金66831亿元，同比增长31.5%，增速比1-6月份回落0.6个百分点。其中，国内贷款11433亿元，增长31.1%；利用外资269亿元，增长18.0%；自筹资金25151亿元，增长18.2%；其他资金29977亿元，增长45.5%。在其他资金中，定金及预收款18448亿元，增长44.7%；个人按揭贷款7945亿元，增长56.0%。

　　1-7月份，房地产开发企业到位资金同比增幅较前6个月小幅回落，但仍处近两年半以来的较高水平。

　　从开发企业资金来源的构成分析，1-7月份，国内贷款占17.1%；利用外资占0.4%；自筹资金占37.6%，其他资金占44.9%。