地市持续升温,楼市高位震荡

2013-08-14 16:49:30 root 1
2013年1-7月份全国房地产市场报告》发布,7月份国房景气指数继续小幅回升;土地市场继续活跃,购置面积三季度有望实现正增长;房地产投资增速基本平稳,新开工面积增速加快;商品房销售高位调整,价格增幅持续收窄;房企资金同比增幅小幅放缓,但仍保持高位。总体而言,土地市场持续升温,楼市高位震荡。
  近期全国各地土地市场供应成交持续活跃,特别是一、二线城市土地成交屡创新高,万科、绿地、恒大等龙头企业继续加强土地储备。在这种态势下预计第三季度内土地购置面积就有望实现正增长。房屋新开工面积同比增幅进一步加快,主要是近期中央提出要保持房地产业的健康发展,企业对后市预期较乐观,投资意愿较强。总体看,预计未来房屋新开工面积同比增幅仍将保持平稳回升,全年增长将超10%以上。
  商品房销售面积同比增幅处于逐步回落的态势。主要是一方面7月份各地普遍高温,造成看房、购房群体意愿下降,致使成交环比下滑;另一方面是去年7月淡季不淡,同期基数较高,造成同比增速放缓。随着去年下半年基数提高和当前房地产市场保持相对平稳,预计下半年商品房销售面积同比增幅将继续保持逐步回落态势。
  从房地产企业到位资金看,今年以来还是保持良性态势,随着传统销售旺季的即将到来,以及上市房企再融资闸门有望放开,企业融资环境将有条件的改善,预计三季度这一增幅仍将保持在平稳的高位。
  一、国房景气指数继续小幅回升
  7月份,国房景气指数为97.39,比上月提高0.1点,比去年同期提高2.82点。本月国房景气指数继续小幅回升,升幅有所扩大,二季度以来走势基本平稳。主要原因是近期房地产行业持续活跃,房地产投资、施工面积、土地成交面积均保持回升态势。在上述指标好转的态势下,预计未来国房景气指数仍将稳步回升。
  二、土地市场继续活跃,购置面积三季度有望实现正增长
  (一)全国土地购置面积降幅明显收窄,上行态势加强
  1-7月份,房地产开发企业土地购置面积18717万平方米,同比下降1.4%,降幅比1-6月份收窄9个百分点;土地成交价款4398亿元,同比增长14.7%,增速比1-6月份提高7.2个百分点。
  (二)全国土地购置均价略有回落,仍处高位
  1-7月份,全国房地产开发企业土地购置均价2350元/平方米,同比增长16.3%,增幅比1-6月份收窄3.7个百分点,增幅回落明显。从土地价格看,在持续三个月的小幅上升后,略有回落,但仍然处于年内较高水平。近期全国土地市场活跃态势依旧,一、二线城市土地竞争激烈,地王不断出现,导致土地价格仍处高位。预计下半年土地价格仍将保持较高水平,同比也将保持较高增幅。
  三、房地产投资增速基本平稳,新开工面积增速加快
  (一)全国房地产开发投资增幅小幅回升,整体仍保持平稳
  1-7月份,全国房地产开发投资44302亿元,同比增长20.5%,增速比1-6月份提高0.2个百分点。其中,住宅投资30318亿元,同比增长20.2%,增速回落0.6个百分点。7月份,全国房地产开发投资7474亿元,环比下降25.5%,同比增长21.3%。其中住宅投资5091亿元,环比下降25.8%,同比增长17.1%。
  从房地产投资额同比增幅走势看,1-5月份之后,基本保持较为平稳的态势。1-7月份投资小幅回升,主要原因是企业施工和新开工规模提速,企业投资意愿也较强。预计在行业政策环境持续平稳的情况下,下半年房地产投资同比增幅仍将保持平稳,全年增幅将保持在20-25%左右。
  (二)全国房屋新开工面积同比增幅加快,预计全年增长10%以上
  1-7月份,房地产开发企业房屋新开工面积112638万平方米,同比增长8.4%,增速比1-6月份提高4.6个百分点;其中,住宅新开工面积82617万平方米,同比增长7.1%。7月份房屋新开工面积环比下降24.9%,同比增长45.5%;其中,住宅新开工面积环比下降26.6%,同比增长41%。
  从房屋新开工面积同比增幅走势看,自今年1-4月份同比增幅进入正增长区域后,已持续三个月正增长,且增幅进一步加快。
  四、商品房销售高位调整,价格增幅持续收窄
  (一)7月商品房销售面积环比有所降温,但同比仍保持正增长
  1-7月份,商品房销售面积61133万平方米,同比增长25.8%,增速比1-6月份回落2.9个百分点;商品房销售额39549亿元,同比增长37.8%,增速比1-6月份回落5.4个百分点。7月份,商品房销售面积9700万平方米,环比下降21.2%,同比增长12.4%;商品房销售额6173亿元,环比下降17.8%,同比增长14.6%。
  从各物业类型看,1-7月份各物业销售面积同比增幅继续回落,其中办公楼回落幅度最大。1-7月份,住宅销售面积增长27.1%,销售额增长39.9%;办公楼销售面积增长27.9%,销售额增长39.0%;商业营业用房销售面积增长8.2%。销售额增长20.4%。自今年1-3月份以来,住宅销售面积同比增幅持续回落,主要是去年同期基数逐步提高和二季度以来销售相对平稳。预计下半年住宅销售面积同比增幅整体也将延续逐步放缓态势。
  (二)全国商品房成交均价涨幅持续收窄,住宅增幅连续五个月放缓
  1-7月份,全国商品房成交均价同比增长9.5%,增幅较1-6月份缩小1.7个百分点;其中住宅成交均价同比增长10%,增幅缩小2个百分点;办公楼成交均价同比增长8.7%,增幅缩小1.9个百分点;商业营业用房成交均价同比增长11.3%,增幅加大0.1个百分点。各物业销售均价中,除商业营业用房价格同比增幅较前6个月略有上升外,住宅和办公楼价格同比增幅继续缩小。其中住宅价格同比增幅已持续五个月回落,主要是去年下半年以来同期基数逐步增加。预计下半年住宅价格同比增幅仍将保持平稳收窄态势。
  (三)全国商品房待售面积继续增长,住宅同比增长43.5%
  7月末,商品房待售面积44274万平方米,比6月末增加543万平方米。其中,住宅待售面积增加423万平方米,办公楼待售面积减少50万平方米,商业营业用房待售面积增加72万平方米。
  7月末,商品住宅待售面积同比增长43.5%,较6月末同比增幅有所加大。主要原因是7月份房企供应较为充足,但受天气和市场调整等原因,成交环比减少,致使市场整体供大于求,库存有所增加。下半年随着房屋新开工量的逐步上升,以及住宅销售的相对平稳,预计商品住宅库存仍将保持平稳上升态势。
  五、房企资金同比增幅小幅放缓,但仍保持高位
  1-7月份,房地产开发企业到位资金66831亿元,同比增长31.5%,增速比1-6月份回落0.6个百分点。其中,国内贷款11433亿元,增长31.1%;利用外资269亿元,增长18.0%;自筹资金25151亿元,增长18.2%;其他资金29977亿元,增长45.5%。在其他资金中,定金及预收款18448亿元,增长44.7%;个人按揭贷款7945亿元,增长56.0%。
  1-7月份,房地产开发企业到位资金同比增幅较前6个月小幅回落,但仍处近两年半以来的较高水平。
  从开发企业资金来源的构成分析,1-7月份,国内贷款占17.1%;利用外资占0.4%;自筹资金占37.6%,其他资金占44.9%。

  销售回笼资金仍是首要来源。1-7月份,各项资金来源占比中,国内贷款和自筹资金占比均有所下滑,而其他资金占比则有所上升,主要是近期房地产企业整体销售业绩良好,利用销售带来的回款也增加明显。(信息来源:裕冠地产 邹梅芳,8月14日)


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